「注文住宅を建てるって、結局何から手をつけて、どんな流れで進むんだろう」
そう思って調べ始めた方も多いのではないでしょうか。
土地探しにはどれくらいかかる？打ち合わせは何を決めるの？着工したらもう安心？
調べるほど工程が多くて、全体像がつかみにくいですよね。
私は地方の工務店で、住宅営業として8年間働いてきました。
契約前の土地探しから、仕様の打ち合わせ、着工、引き渡しまで、数多くのお客さんに寄り添いながら一緒に進めてきました。
この記事では、注文住宅が完成するまでの流れを、期間の目安とあわせて解説します。
さらに、現場で実際につまずきやすかったポイントも、工程ごとに紹介します。
読み終わるころには、これから始まる家づくりの全体像がクリアになっているはずです。
工程ごとにボリュームのある内容になっているので、知りたい部分が決まっている方は、目次から気になる項目にジャンプしてご覧ください。
注文住宅の流れ｜契約から引き渡しまで8つのステップ
結論から言うと、注文住宅は情報収集から入居まで、だいたい1年〜1年半が目安です。
土地探しから始める場合は、もう少し余裕を見ておくと安心です。
大まかな流れは、次の8つのステップで進みます。
| ステップ | 内容 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| ①事前準備 | 要望整理・予算の把握 | 1〜2ヶ月 |
| ②会社選び | ハウスメーカー・工務店の比較検討 | 1〜2ヶ月 |
| ③土地探し・プラン打ち合わせ | 土地を探しながら、並行して間取りや大まかな仕様を打ち合わせる | 数ヶ月〜数年(個人差が大きい) |
| ④契約 | 土地・建物の契約、確認申請の準備 | – |
| ⑤地鎮祭 | 着工前に工事の安全を祈る儀式 | – |
| ⑥着工 | 基礎工事〜上棟〜内装工事 | 4〜6ヶ月 |
| ⑦詳細仕様打合せ | 発注の時期にあわせて、細かい仕様を確定させる(着工と並行) | – |
| ⑧引き渡し・入居 | 完了検査を経て鍵を受け取る | – |
この中でもっとも期間が読みにくいのが、③の土地探しです。
また、④の契約や⑦の詳細仕様打合せは、会社によって進め方の粒度が変わるところでもあります。
ここから、①から順番に、それぞれの工程で何をするのか、そしてつまずきやすいポイントがあればあわせて紹介していきます。
①事前準備｜要望整理と予算把握から
まず取り掛かるのは、要望の整理と、予算の大まかな把握です。
「新しい家でどう暮らしたいか」を家族全員で洗い出し、それぞれの要望を「絶対に譲れないもの」「できれば叶えたいもの」「なくてもいいもの」の3段階に分けておくと、このあとの判断がぐっと楽になります。
あわせて早めにやっておきたいのが、住宅ローンの事前審査です。
本審査の前に、金融機関がおおまかな借入可能額を教えてくれる簡易的な審査で、自己資金とあわせて予算の土台を早い段階で固めておけます。
このとき意識しておきたいのが、予算に含める範囲の広さです。
建物本体の価格だけでなく、登記費用や引っ越し費用といった諸費用まで含めた総額で考えておくと、あとになって「思ったより手元に残らない」という事態を避けやすくなります。
さらに、住宅ローンの借入可能額と、無理なく返せる金額は必ずしも一致しません。
子どもの教育費や老後の生活費まで見据えたライフプランニングを行ったうえで、月々の返済額を決めておくと安心です。
要望整理と優先順位づけを飛ばしたまま打ち合わせを進めてしまうと、要望があれもこれもと膨らみ、資金計画と折り合いがつかなくなることがあります。
実際に、要望を絞りきれず、金融機関への融資増額が非承認になり、家づくり自体を断念したケースもありました。
この工程の具体的な進め方や、優先順位のつけ方については、こちらの記事で詳しく解説しています。
②会社選び｜「総合窓口」に相談してみるのもアリ
会社選びの段階では、一社ずつ問い合わせるより、複数のハウスメーカー・工務店をまとめて紹介してもらえる総合窓口に相談してみるのも効率的です。
坪単価や得意な工法、担当者との相性まで比較しようとすると、一社ずつ回るだけでもかなりの時間がかかります。
総合窓口に相談すれば、条件に合いそうな会社をまとめて紹介してもらえるので、その分の時間を、土地探しや要望整理に充てることができます。
もちろん、実際に足を運んで、モデルハウスや担当者の雰囲気を確かめることも大切です。
総合窓口はあくまで会社を知るきっかけとして活用し、最終的には自分の目で確かめて決めることをおすすめします。
③土地探し・プラン打ち合わせ｜なぜ長引く？
結論から言うと、土地探しが長引く一番の原因は、条件を100点満点で満たす土地を求めてしまうことです。
実際には、多少の妥協点を許容したほうが、結果的にスムーズに決まります。
水害リスクと坂道、両方避けたい人が陥る沼
以前担当したお客さんに、水害リスクのない土地を希望しつつ、坂道のある立地は避けたいという方がいました。
ですが、水害リスクが低い土地は、一般的に標高が高く、坂道があるのが自然な地形です。
つまり、この2つの条件は、両方を完璧に満たすのが難しい組み合わせでした。
水害リスクは、盛土をして敷地を高くする、あるいは高基礎にすることである程度回避できます。
坂道は、雪が降った日だけタクシーを利用するという回避策もあります。
それぞれに対策はあるものの、そのお客さんはなかなか決断できず、土地探しに時間がかかりました。
最終的には、水害リスクを避けることを優先し、坂のある高台の土地を選ばれています。
土地を先に契約してしまうリスク
建物のプランが固まる前に土地だけ契約してしまうと、あとで大きな後悔につながることがあります。
土地を単独で契約したあとに、当社へ相談に来られたお客さんもいました。
ですが、理想の建物を建てようとすると、その土地ではうまく収まらないことが分かったのです。
悩んだ末、そのお客さんは建物のプランを優先し、土地の契約を解除する決断をしています。
まだ登記まで済んでいなかったため、登記情報に記録が残ることはありませんでした。
とはいえ、違約金の支払いは避けられず、金銭的な負担が発生しています。
土地と建物は、できるだけセットで検討を進めるのが安心です。
(聞いた話)分譲地の隣人トラブル
これは私が直接担当した話ではなく、他社の営業から聞いた話です。
新しい分譲地で区画を購入したお客さんが、着工前の準備工事の段階で、お隣の方から難癖をつけられてしまったそうです。
お客さんは「そんな方の隣には住みたくない」ということで、同じ分譲地内の別区画への変更を希望されました。
結果として、住宅会社がそのお客さんから土地を買い取り、お客さんは別の区画を買い直す形で決着したとのことです。
土地は一度契約すると簡単にはやり直せません。
気になる隣接地の情報は、契約前にできる範囲で確認しておくと安心でしょう。
土地と建物、どちらを優先するかを先に決めておく
土地と建物は、ひとつの予算を分け合う関係にあります。
土地に予算をかければ建物にまわせる分は減り、建物にこだわれば土地の選択肢は狭まります。
どちらを優先すべきかは、正直なところ人によって違います。
たとえば、目の前の道路が狭かったり交通量が多かったりすると、毎日の車の出入りのたびにストレスを感じることがあります。
そうした立地に関わる部分を重視するなら、建物の仕様を多少妥協してでも、立地を優先したほうが後悔は少ないでしょう。
反対に、間取りや設備へのこだわりが強いなら、土地の条件を少し譲ってでも、建物側に予算を厚く配分するという判断もあります。
大切なのは、どちらを優先するかを土地探しの前にある程度決めておくことです。
優先順位が曖昧なまま両方に予算をかけようとすると、総予算をオーバーしやすくなります。
土地探しと並行して進むプラン打ち合わせも、長引きやすい工程です。
最大の要因は、要望を詰め込むうちにオプションが増え、予算オーバーになることです。
オプションはなぜ増えていくのか
要望のヒアリング自体は、たいていスムーズに進みます。
ただ、そのあと見積もりを作成して提示すると、多くの場合、予算オーバーという壁にぶつかります。
住宅に使う建材は、社会情勢によって価格が変動することもあり、住宅会社側で吸収しきれないケースもあります。
また、オプションは基本的に、標準仕様よりグレードの高いものがほとんどです。
グレードの高い方を見せられれば、そちらが良く見えるのは当然のことでしょう。
営業としても、予算のことを考えると、オプションを積極的にすすめるのは気が引けます。
とはいえ、選択肢として提示しないわけにもいきません。
このジレンマが、打ち合わせを長引かせる一因になっています。
間取り変更が「言うほど簡単じゃない」理由
間取りの変更も、打ち合わせが伸びる要因のひとつです。
「このオプションを付けたいから、その分部屋を狭くしたい」という要望は、単純には実現できません。
たとえば、壁の位置をひとつ変えるだけで、通路の幅が十分に確保できなくなることがあります。
2階建てであれば、階段を配置できなくなったり、階段を急にしなければならなくなったりすることもあります。
間取りは、見た目以上に構造的な制約と結びついているのです。
打ち合わせが1ヶ月で終わったお客さんの共通点
一方で、打ち合わせがスムーズに進んだお客さんもいます。
建て替えを希望されていたお客さんで、老朽化を理由に建て替えを決めた方でした。
もともとの間取りが生活しやすかったそうで、新しい家も、多少の変更はありつつ、ほぼ同じ部屋の配置にしています。
そのお客さんは、予算の上限を最初にしっかり決め、仕様打ち合わせのたびに1件ずつ金額を確認していました。
何かを採用したら、代わりに何かをやめる。
このルールを徹底しながら進めた結果、平均2〜3ヶ月かかる打ち合わせが、1ヶ月ほどで終わっています。
④契約｜「設計」と「工事」、2つの契約の中身を理解する
契約とひとことで言っても、実は「設計契約(設計監理業務委託契約)」と「工事契約(工事請負契約)」という、性質の異なる2つの契約があります。
設計契約は、間取りや図面の作成、行政への確認申請、そして工事が設計どおりに進んでいるかをチェックする「工事監理」までを含む契約です。
一方の工事契約は、実際に家を建てる工事そのものから、完成後の引き渡しまでを含みます。
設計と工事の契約を分けている会社では、先に設計契約を結んでプランを固め、プランが完成してから工事契約を結び、着工するという流れになります。
当社のように、工事契約の中に設計の内容もまとめて含めている会社もあります。
いずれの場合も、契約をしたあとは工事がどんどん進んでいきます。
提示された見積もりの内容や、説明を受けた仕様について、納得できるまで確認してから契約することが、あとあとのトラブルを防ぐ一番のポイントです。
⑤地鎮祭｜着工前に行う安全祈願
契約が終わり、着工が近づくと、地鎮祭が行われます。
地鎮祭は、その土地の神様に工事の安全を祈る儀式です。
地鎮祭の当日の流れや服装、初穂料の相場については、こちらの記事で詳しく解説しています。
⑥着工｜基礎工事から上棟まで
着工すると、まず基礎工事から始まり、柱や梁を組み上げる建方(たてかた)を経て、骨組みが完成する上棟へと進んでいきます。
このあたりから家の形が一気に見えてくるので、施主さんのテンションも上がりやすい時期です。
骨組みが完成したタイミングでは、上棟式が行われることもあります。
現場を実際に見に行くだけでも、家が形になっていく実感がわいてくるはずです。
上棟式の流れやご祝儀の相場については、こちらの記事で詳しく解説しています。
⑦詳細仕様打合せ｜「聞いてなかった」とならないための注意点
見積書に細かい仕様まで明記されているかどうかが、着工後のトラブルを左右します。
見積書の「一式」表記に潜むリスク
私は、現場が見積書を作成したら、細かい仕様まで明記されているかを必ず確認するようにしていました。
たとえば「キッチン一式」とだけ書かれていると、水栓にシャワー機能が付いているか、コンロがガスかIHか、レンジフードのグレードは何かが分からなくなってしまいます。
そうなると、ショールームで「見積もりしていたのはこのグレードです」と伝えたときに、「え、こちらのグレードじゃないんですか？」というすれ違いが起きるリスクがあります。
配線・細かい部材の見落としがちなポイント
細かいところでは、リビング以外の寝室や子ども部屋にも、テレビ線やLANの差し込み口が来ているかどうかも見落としがちなポイントです。
また、換気扇カバーや室内物干しといった細かい部材は、工務店では在庫を持たず、物件ごとに購入することがあります。
そのため、購入時に想定していた商品の値段が上がっていると、予算内に収まる別の商品を選び直すことになります。
以前見せていた施工事例の写真と、実際に選んだ商品の見た目が違う、ということも起こり得ます。
見た目にこだわりの強いお客さんほど、ここでのギャップに驚かれることがありました。
クロスのグレードとコンセントの数
壁紙(クロス)にもグレードがあります。
グレードが高いクロスほど、機能性が高かったり、色や柄のバリエーションが豊富だったりします。
当社の標準仕様は、多く使われている量産品のクロスで、居室の1面だけ、グレードの高いクロスをアクセントとして選べる仕組みにしていました。
ただ、この制約を仕様決めの前に細かく説明していなかったことがあり、気に入った柄が高グレードの方にあるお客さんから、「こんなダサいほうから選ばなきゃいけないの？」と言われたことがあります。
大きなクレームにはつながりませんでしたが、こちらの説明不足を反省した出来事でした。
コンセントの増設についても、会社によって対応が分かれます。
当社では2〜3ヶ所増やす程度なら無料でしたが、1ヶ所ごとに追加料金がかかる会社もあるかもしれません。
使い勝手を考えると、あとから「ここにもコンセントが欲しい」となるケースは意外と多いものです。
反対に、見た目をすっきりさせたいという理由で、コンセントを減らしてほしいと言われたこともありました。
ネットワーク関連に詳しいお客さんから、特定の規格のケーブルを指定されたこともあります。
見積もりの時点では想定しておらず、型番までは書いていませんでした。
こうした細かい指定は、仕様決めの段階になって初めて分かることも多いものです。
このように、仕様の細かい部分ほど、見積書の記載が粗くなりがちです。
気になる設備がある場合は、打ち合わせの早い段階で具体的に伝えておくと安心です。
⑧引き渡し・入居｜完了検査を経て鍵を受け取る
すべての工事が終わると、まず建築主事(行政)、または指定確認検査機関(国や都道府県の指定を受けた民間等の機関)による完了検査が行われます。
続いて、当社では社長が最終確認をする「社内検査」、そしてお客さん自身の目で仕上がりを確認していただく「施主検査」へと進みます。
法的なチェック、社内的なチェックを終えたうえで、最後にお客さん自身の目で確かめていただく、という順番です。
すべての検査を終え、問題がなければ、鍵の引き渡しとともに入居となります。
長い道のりですが、この瞬間のために積み重ねてきたと言っても大げさではありません。
一番大変なのは「予算」との付き合い方
注文住宅の工程の中で、私が一番大変だと感じるのは予算との向き合い方です。
金額感覚が麻痺していく理由
見積もりを提示する段階から、多くのお客さんが頭を抱えます。
要望をそのまま反映すると、グレードの高いプランになりやすいからです。
なんとか予算内に収めて契約しても、着工後の仕様決めで、また「あれもいい、これもいい」となり、金額が積み上がっていきます。
1,000万円単位の金額を見慣れてくると、数万円の増額が大したことのないように感じられてくるものです。
ですが、それが積み重なると、最後には無視できないインパクトのある金額になってしまいます。
営業として気づいた「寄り添えていない」提案
正直に言うと、私も最初のうちは、お客さんが望むままに「それいいですね」と言いながら、オプションをどんどん追加提案していました。
お客さんが希望するなら叶えたい、と単純に考えていたからです。
ただ、それでは最終的にお客さんが金額調整で苦しんだり、重い増額の決断を迫られたりすることになります。
これでは、お客さんに寄り添えている提案とは言えません。
そう気づいてからは、契約前の段階で「この先、あれもこれもと欲しくなるものなので、予算内に収める強い意志を持ってください」と、半分冗談、半分本気で伝えるようにしていました。
着工後の仕様決めでも、選択肢ごとに金額を示し、採用した場合の総額をその場で確認できる資料を用意するようにしました。
それでも、住み始めてから「あれを採用しておけばよかった」という後悔の声がまったくないわけではありません。
何が正解かは、正直なところ分かりません。
ただ個人的には、予算をどんどん引き上げて、毎月の支払いに追われながら暮らす方が、私はつらいと感じています。
専門的な知識や技術的な判断はこちらである程度ハンドリングできますが、お金のことや暮らしやすさについては、お客さん自身の生活そのものです。
だからこそ、そこだけは自分たちでしっかり優先順位を決めておくことをおすすめします。
打ち合わせの日程調整に苦労するお客さんも多い
打ち合わせの日程調整に苦労されるお客さんも多くいました。
共働きで週末しか時間が取れない場合、お子さんの体調不良などが重なると、月に1回しか打ち合わせができないこともありました。
限られた回数の中で多くのことを決めていかなければならないというのも、地味なプレッシャーになるポイントです。
標準仕様というジレンマ
注文住宅といっても、坪単価の目安を示すためには、ある程度の標準仕様を定めざるを得ません。
同じ「標準仕様がある」という事実でも、感じ方は人によって真逆です。
「もっと自由に決められると思っていた」と感じる方もいれば、逆に「ここまで決めることが多いとは思わなかった」と負担に感じる方もいます。
自由に決めたい気持ちが強く、予算にも余裕があるなら、設計事務所によるフルオーダーという選択肢もあります。
反対に、決めること自体がしんどいと感じる場合は、標準仕様のまま、「ここだけは」という要望だけを伝えて進める方法もあります。
その場合でも、標準仕様がどんなものかは、展示場やサンプル、過去の施工事例の写真で一通り確認しておくと安心です。
余談ですが、当社で仕様決めに使うカタログやサンプルは、なんとスーパーの買い物かごに3つ分くらいのボリュームがあります。
そのカタログの多さを見て、固まってしまうお客さんも、実はめずらしくありませんでした。
「決めるのがしんどい」と感じたら
ここまで読んで、「自分には決めることが多すぎて向いていないかもしれない」と感じた方もいるかもしれません。
契約前の段階であれば、まだ他の選択肢を選ぶこともできます。
住宅会社に「具体的にどんなことを決める必要があるのか」を一度聞いてみて、それでも自分には大変そうだと感じたら、建売住宅や、中古物件を購入してリフォームするという方法も検討してみてください。
建売住宅はすでに完成している建物なので、決めることはほとんどありません。
中古物件のリフォームも、ゼロから仕様を決めていく注文住宅に比べれば、決める項目はぐっと少なく済みます。
要望の整理や優先順位のつけ方については、こちらの記事で詳しく解説しています。
家づくりの途中で気持ちが疲れてしまったときの向き合い方は、こちらの記事にまとめています。
まとめ
注文住宅は、事前準備から引き渡しまで、8つのステップを踏みながら進んでいきます。
期間の目安は1年〜1年半ですが、土地探しの状況によって前後します。
土地探しでは条件を欲張りすぎないこと、打ち合わせでは予算を意識しながら1件ずつ決めていくこと、着工後は見積書の細かい仕様まで確認しておくこと。
この3つを意識するだけで、注文住宅の流れは、ぐっと進めやすくなるはずです。
大変な工程も多いですが、そのぶん、完成したときの達成感も大きいものです。
この記事が、これから注文住宅を建てる方の参考になればうれしいです。
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